Mit jelent az ingatlan jogi rendezettsége?
Ahhoz, hogy az adásvétel zökkenőmentesen menjen végbe, az ingatlannak jogilag rendezettnek kell lennie.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a valós állapotnak egyeznie kell az ingatlan nyilvántartásban lévő állapottal, a térkép és a tulajdoni lap a valós viszonyokat kell, hogy tartalmazza.
Gyakori probléma – kertes, családi házak esetében – hogy a térkép és a helyszínen fellelt állapot nem egyezik. Nincs vele gond, ha a vevő készpénzes, és senki nem ellenőrzi a feltüntetett adatok helyességét (persze ettől még fennáll a probléma, és ha később újra eladóvá válik, akkor újra gondot okoz). Azonban ha valamilyen formában hitel, kölcsön, CSOK is szerepel a vevő terveiben, akkor komoly problémát jelent a térkép és a valóság eltérése, hiszen a hitelintézet ebben az esetben bizony nem ad hitelt a megvásárolni kívánt ingatlanra – ez pedig mind az eladónak, mind a vevőnek nem kívánt bonyodalom!
Ma már nem engedélyezik ún. nyeles telek kialakítását, azonban jó néhány ingatlan található így kialakított telken. Ha a kiszemelt ház és a hozzá tartozó udvar fekszik a nyeles telek első részén, és az elzárja a mögötte lévő ingatlan megközelíthetőségét, mindenképpen probléma, hiszen ilyen esetben biztosítani kell a a hátsó szomszédnak a bejárását az ingatlanon keresztül. Ha a kiszemelt ingatlan egy másik telek mögött van, akkor az odavezető út a térképen feltüntetve kell legyen és tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosát illeti.
A térképmásolat módosítása hosszadalmas folyamat, gyakran merülnek fel nem várt problémák, és nem biztos, hogy egyszerű a lemaradt épületész feltüntetése, vagy a telekhatár kijavítása.
A térképmásolatra való feljegyzés időtartama miatt a vevő kicsúszhat a hitelbírálati határidőből és újra be kell adnia az igénylést, azaz ismét össze kell szedni az igényléshez szükséges dokumentumokat is, ami több kellemetlenséggel is járhat.
Mind az eladónak, mind a vevőnek érdemes tehát az ingatlan térképmásolatát ellenőrizni, mielőtt még bármilyen szerződést aláírnak!
A tulajdoni lap egy olyan okirat, amelyben megtalálható az összes fontos adatod egy ingatlanról az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján. Tulajdoni lapja minden ingatlannak és teleknek van. Ez a legfontosabb hivatalos irat, amire szükség van egy ingatlan adásvételekor.
A tulajdoni lapok publikusak, vagyis bárki lekérheti bármelyik ingatlan tulajdoni lapját térítés ellenében. Ehhez tudni kell az ingatlan pontos címét és/vagy helyrajzi számát. A tulajdoni lap személyesen a Földhivatalban, vagy online Ügyfélkapun keresztül kérhető ki.
Tartalmazza az ingatlan számszerű adatait (cím, helyrajzi szám, terület, besorolás), a tulajdonos(ok) neve, adatai, az esetlegesen bejegyzett jogok (jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet stb.).
- a település nevét, az ingatlan címét
- a helyrajzi számot, a fekvés megjelölését (belterület, külterület)
- az ingatlan területét (m2-ben) – itt ellenőrizhetjük például, hogy a hirdetésben megadott adatok helyesek voltak-e?
- a művelési ágat (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület, stb.) – ez a pont fontos lehet, ha építési telket veszünk, át szeretnénk építeni a megvásárolt ingatlant, hiszen ettől függ, hogy milyen arányban építkezhetünk
- mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek minőségi osztálya, területe és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona érték)
- az ingatlan jogi jellege (pl.: védett terület, bányatelek, műemlék, társasház, stb.) – ez fontos lehet egy esetleges átépítés esetén
- telki szolgalmi és földhasználati jog
- tulajdonjog (a tulajdonos adatai, tulajdoni hányad, a tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokoltság ténye)
- tulajdonszerzés jogcíme (pl.: adás-vétel, öröklés)
- állami tulajdon esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet neve
- vagyonkezelői jog
- földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga
- földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog
- vízvezetési és bányaszolgalmi jog, vezetékjog
- elõ-, visszavásárlási, vételi jog
- tartási és életjáradéki jog
- jelzálogjog, végrehajtási jog
- a III. részen bejegyzett jogosult kiskorúsága, vagy gondnokság alá helyezésének a ténye
- jogosulttal szemben indított felszámolás vagy végelszámolási eljárás
- bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás
- építési, telekalakítási tilalom, építési korlátozás
- kisajátítási, telekalakítási eljárás megindítása
- bejegyzés iránti kérelem elutasításának ténye
- elidegenítési és terhelési tilalom
- ranghely fenntartás
- ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének ténye
- tartós környezetkárosodás
- épület létesítésének vagy lebontásának ténye
- földminősítési eljárás megindításának ténye
A korábbi bejegyzések, illetve azok törlési dátuma ugyanúgy megtalálható ebben a részben is.
Nagy a jelentősége az I. rész feletti szakasznak is, ahol az esetleges széljegyet tüntethetik fel. Az ingatlannal kapcsolatban benyújtott bármely kérelem esetén, az ingatlan tulajdoni lapjára a beadvány iktatószámát, és a benyújtás dátumát, már a benyújtás napján rávezetik, ideiglenes jelleggel, ez a széljegy. A széljegy kifejezi, hogy az ingatlanra vonatkozóan már megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás. Mutatja továbbá a kérelmek elintézésének sorrendjét is. A földhivatal köteles mindig a korábban érkezett kérelmet elbírálni, kivéve, ha a különböző beadványok kérelmezői eltérően állapodnának meg. Ez a rangsor elve, amely komoly következményekkel járhat.
A széljegy csak azt jelzi, hogy egy benyújtott kérelem elbírálása folyamatban van. A széljegy alapjául szolgáló ügyet akár el is utasíthatja a földhivatal. A széljegyek ugyanakkor árulkodnak arról, hogy milyen eljárások vannak folyamatban, azaz mely ügyek elbírálása fogja megelőzni a mi kérelmünket.
A térkép és a tulajdoni lap ellenőrzése nem csak a vevő érdeke, eladóként is érdemes tisztában lenni azzal, mit tartalmaz.
- személyes adatok és a cím pontosak e
- van-e bejegyezve bármilyen teher, vagy tartozás, amiről esetleg nem tud az eladó
- van-e bárkinek tulajdonjoga vagy például haszonélvezeti joga, amiről nem tud az eladó – az ő beleegyezésük is kelleni fog az adásvételhez
- van bármilyen tartozás vagy teher bejegyezve, aminek már nem kellene ott lennie
- az ingatlan valóban akkora, amennyi a tulajdoni lapon szerepel
Előfordulhat, hogy olyan régi kölcsönök, hitel vagy nagyobb közműtartozások is szerepelnek rajta, amik időközben rendezve lettek, de a bejegyzés nem lett róla törölve. Ezek természetesen elintézhetőek, de lehet, hogy az hónapokat vesz igénybe és a vevőnek nincs annyi ideje kivárni.
Kiderülhet, hogy több tulajdonos vagy akár haszonélvező is van, ilyenkor érdemes először azt tisztázni, hogy a többiek beleegyeztek-e abba, hogy az ingatlant értékesítsék, és van-e erről bármilyen aláírt dokumentum vagy meghatalmazás.
Lakáshitelből történő vásárlásnál még fontosabb, hogy minden rendben legyen a tulajdoni lapon, különben a bank nem fogadja el az ingatlant.
